KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA BEDELİ USD OLARAK BELİRLENMİŞ OLSA DA KİRAYA VERENİN 6098 SAYILI KANUN'UN 99 UNCU MADDESİ GEREĞİNCE SEÇİMLİK HAKKINI TÜRK LİRASI OLARAK KULLANDIKTAN SONRA BU SEÇİMİNDEN VAZGEÇEREK YABANCI PARA VEYA KUR FARKI ADI ALTINDA BİR TALEPTE BULUNAMAYACAĞI GİBİ ISLAH İLE DE DAHA ÖNCESİNDEKİ SEÇİMLİK HAKKIN KULLANIMINDAN DÖNÜLEMEYECEĞİ BELİRTİLMİŞTİR.
3. Hukuk Dairesi 2023/1458 E. , 2024/719 K.
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi SAYISI : 2020/2735 E., 2022/2791 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2014/645 E., 2020/103 K. Taraflar arasında karşılıklı olarak görülen tazminat ve alacak davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davacı/karşı davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı/karşı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 20.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı/karşı davalı vekili Avukat ... ile davalı/karşı davacı vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; taraflar arasında 01.06.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmenin müvekkili tarafından 12.09.2014 tarihli ihtarname ile haklı nedenle feshedildiğini, kiralanana ait anahtarların davalının teslim almaktan imtina etmesi nedeniyle notere emaneten tevdi edildiğini, sözleşmeye dayalı kira ilişkisinin sözleşmede yazılı kira süresince devam edeceği inancı ile kiralananda bir takım faydalı yapı/dekorasyonlar yapmak zorunda olan müvekkilinin yaptığı masrafların, sözleşmenin süresinden önce ve haklı nedenle feshi nedeniyle iadesi gerektiğini, kiralananın davalıdan kaynaklı nedenlerle amacına uygun şekilde kullanılamadığını, bu durumun ilk olarak 10.01.2014 tarihli ihtar ile bildirilerek eksikliklerin giderilmesi istenilmiş ise de davalının teslim borcunu yerine getirmekten imtina ettiğini, fesih tarihine kadar kiralananın bankacılık işlemlerini gerçekleştirmek amacıyla kullanılabilmesinin mümkün olmadığını, tüm bu eksikliklere ek olarak kiralananın içinde bulunduğu AVM bina inşaatından kaynaklanan nedenlerin kiralananın hasara uğramasına yol açtığını, oluşan zararların giderilmesi için müvekkili tarafından yapılmak zorunda kalınan masraflar talep edilmiş ise de olumlu bir sonuç alınamadığını, davalının teslim borcunu müteaddit kereler ihtar edilmiş olmasına rağmen yerine getirmediğini, bu nedenle sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini, müvekkilinin sözleşme süresine ve kullanım amacına bağlı olarak masraflar yaptığını, kiralananı kullanamadığı süre boyunca kazanç kaybına maruz kaldığını ileri sürerek; kira sözleşmesinin haklı nedenle feshine bağlı olarak kiralanana yapılan masrafların ve bu süre içinde uğradığı kazanç kaybının bilirkişi marifeti ile tespiti ile şimdilik 1.000,00 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile tahsilini talep etmiştir. II. CEVAP VE KARŞI DAVA Davalı vekili; davacının yapmış olduğu masraflara ilişkin müvekkilinin herhangi bir sorumluluğunun bulunmadığını, sözleşmenin 15 inci maddesi hükmü ile davacı kiracının kiralananda gerçekleştirdiği yapı ve dekorasyona ilişkin masrafların kendisine ait olduğunu kabul ettiğini, kiralananın davacıya eksiksiz ve kusursuz olarak teslim edildiğini, bu hususun taraflarca düzenlenen 21.06.2013 tarihli ek protokol ile kabul edildiğini, kiralananda eksiklikler bulunduğunun kiralananın tesliminden 10 ay sonra iddia edilmesinin kötü niyetli olduğunu, bina inşaatı sırasında kiralananda meydana gelen zararlardan müvekkilinin değil bina inşaatının tamamlanması ile yükümlü olan yüklenicinin sorumlu olduğunu, kira sözleşmesinin davacı kiracı tarafından haksız nedenle feshedildiğini, ayrıca sözleşmede yer alan ihbar yükümlülüğüne de uyulmadığını, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiği iddiasının kabul edilemez olduğunu savunarak davanın reddini istemiş, karşı davada ise; taraflar arasında düzenlenen 21.06.2013 tarihli ek protokol ile davacı kiracının 01.06.2013-12.09.2014 tarihleri arasındaki kira bedellerinden sorumlu olduğunu, ek porotokolde maddi hata sonucu kira başlangıç tarihi 01.07.2013 belirtilse de 18.03.2013 tarihli kira sözleşmesinin 9 uncu maddesinde belirtildiği üzere kira başlangıç tarihinin 01.06.2013 olduğunu, sözleşmeye aykırı davranarak 3 ay önceden ihbar yükümlülüğünü yerine getirmeyen davacının, sözleşmenin haksız feshedildiği 12.09.2014-12.12.2014 tarihleri arasındaki kira bedelinden de sorumlu bulunduğunu, sözleşmede temerrüt faizinin aylık %2 olarak belirlendiğini ileri sürerek; sözleşmenin haksız feshi nedeniyle uğranılan menfi/müspet zararların, kira alacaklarının ve makul sürenin bilirkişi tarafından hesaplanması ve bu sürede 28.06.2024 00:09 about:blank about:blank 1/4 uğranılan zararın tazminine karar verilmesini talep etmiş; talep sonucunu açıklamaya yönelik verdiği dilekçesinde; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla talebinin 01.06.2013-12.12.2014 tarihleri arasında ödenmeyen kira alacakları için 1.334.128,00 TL, stopaj bedellerine ilişkin 100,00 TL, makul süre tazminatı için 100,00 TL, kira bedelleri ve stopaj için gecikme faizi 100,00 TL olduğunu beyan etmiş; ıslah dilekçesiyle taleplerini, makul süre kira tazminatı 131.250,00 USD, stopaj bedeli 107.500,00 USD, kira bedelleri ve stopaj için dava tarihine kadar işlemiş faiz tutarı 86.372,19 USD olarak ıslah etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; istişare edilerek hazırlanan sözleşme hükümlerinin iki tarafı da bağladığını, davacının asıl dava ile talep edilen mecura yaptığı masrafları ve kazanç kaybını davalı kiraya verenden talep etmesinin haksız ve mesnetsiz görüldüğü, ek protokole göre kiralananın kiracıya eksiksiz ve tam olarak teslim edildiği, bu teslim tutanağına rağmen kiracının kusurlu teslim aldığı iddiasının kabul edilemeyeceği, kiralanan eksiksiz olarak kiracıya teslim olunduğundan ve sözleşme geçerli olduğundan kiraya verenin kira bedelini talep etme hakkı doğduğu, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 18 inci maddesine göre 3 aylık fesih ihbar süresi belirlendiği, kira sözleşmesine göre kiracının hem kira bedelinden hem de stopajdan sorumlu olduğu, sözleşme erken fesih sebebiyle sona erdiğinde kiracının makul süre kira bedelini ödenmesi gerektiği, bilirkişi raporlarına göre makul sürenin 3 ay olduğu gerekçesiyle; asıl davanın reddine, karşı davanın kabulü ile 131.250,00 USD makul süre kira bedelinin karşı davalıdan tahsili ile karşı davacıya verilmesine, 651.580,65 USD kira borcunun dava tarihinden itibaren aylık %2 faiz işletilerek karşı davalıdan tahsili ile karşı davacıya verilmesine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı/karşı davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davacı/karşı davalı vekili; kiralananın, kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle amacına uygun şekilde kullanılamadığı hususunun hiçbir şekilde değerlendirilmediğini, müvekkilinin tüm yapım ve tadilatlara rağmen faaliyetine başlayamadığını, kiraya verenin kiralananı kullanıma uygun olarak teslim borcunu ifa etmemesinin sözleşmenin haklı nedenle feshi sebebi olduğunu, müvekkilinin sözleşmenin devam edeceği düşünülen süreye ve kullanım amacına bağlı olarak kiralananda masraflar yaptığını, bu masrafların kiralananın amacına uygun kullanımı için yapılan faydalı yapılar ile sözleşmeye göre kiracıya ait olan dekorasyon işlemlerinden kaynaklandığını, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiği gözetilmeksizin masrafların iadesi talebinin reddinin hukuka aykırı olduğunu, kazanç kaybı talebi yönünden inceleme yapılmadan karar verildiğini, kiraya veren asli edimlerini yerine getirmediğinden kira alacağının doğmadığını, binanın iskanının dahi 18.05.2105 tarihinde alındığını, kira alacağı doğmadığı gibi faiz ve stopaj talep hakkının da doğmadığını, müvekkili temerrüde düşürülmediğinden dava tarihinden önceki faiz taleplerinin reddi gerektiğini, kira sözleşmesi müvekkili tarafından haklı nedenle feshedildiğinden makul kira süresine ilişkin bir talepte bulunulmasının mümkün olmadığını, dava dilekçesinde Tük Lirası olarak talep edilen kira alacağının ıslahla yabancı para olarak istenmesi doğrultusunda Mahkemece dolar üzerinden karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının seçimlik hakkını alacağını TL üzerinden talep ederek kullandığını, maddi hukuka ilişkin bu hususla ilgili olarak ıslah yoluyla düzeltme yapılamayacağını, davalı/karşı davacının kira alacağı kısmen reddedildiğinden müvekkili lehine vekalet ücretine karar verilmesi gerekirken davanın tamamen kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığını, davalı/karşı davacının ıslahla ileri sürdüğü bir kısım taleplerinin zamanaşımına uğradığını, bilirkişi raporlarındaki çelişkiler giderilmeden karar verildiğini, harca ilişkin hükmün hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 21.06.2013 tarihli ek protokolde kira başlangıcının 01.07.2013 olarak belirlendiği, 2 nci maddede kiralananın eksiksiz ve kusursuz olarak kiracıya teslim edildiğinin açıkça yazılı olduğu, asıl davacının sözleşmeyi fesih sebeplerinin buna göre geçerli olmadığı ve feshinin haklı bir fesih olmadığından asıl davanın reddine ilişkin hükmün yerinde olduğu, Mahkemece hükme esas alınan 20.12.2018 tarihli raporun gerekçeli, dosya kapsamına uygun, denetlenebilir olduğu, karşı davacının ıslah beyanı da dikkate alındığında karşı davanın kabulünde de yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı/karşı davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri 28.06.2024 00:09 about:blank about:blank 2/4 Davacı/karşı davalı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; asıl davada, sözleşmenin feshi nedeniyle kazanç kaybı ile kiralanana yapılan masrafların kiraya verenden tahsili istemi, karşı davada kira alacağı ve erken tahliye nedeniyle makul süre kira bedeli tazminatının tahsili istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 99, 121, 299, 301, 313 üncu maddeleri 3. Değerlendirme 1.Taraflarca imzalanan 18.03.2013 tarihli, 01.06.2013 başlangıç tarihli ve 9 yıl süreli kira sözleşmesinin 4 üncü maddesinde; “Kiralayan, kiralananı 31.05.2013 tarihinde kiracıya teslim edecektir. Kiracı en geç 01.06.2013 tarihinde dekorasyona başlayacaktır. Kiralayanın mücbir sebeplerle veya kamu yönetiminden kaynaklanan nedenlerle teslimde veya açılışta gecikmesi halinde, kiracı için öngörülen işletmeyi açma tarihi ve kira başlangıç tarihi de aynı süre ile ertelenecektir” düzenlemesi yer almakta ise, taraflar arasında düzenlenen 21.06.2013 tarihli “Kira Sözleşmesine İstinaden Anahtar Teslimi ve Kira Bedeli Ödenmesine İlişkin Ek Protokol” başlıklı belgede; “Kiracı mecuru 21.06.2013 tarihinde mal sahibinden teslim almıştır. Mecurun teslimi ile kiracının kira ödeme yükümlülüğü doğmuş ve 18.03.2013 tarihinde yapılan kira sözleşmesindeki kira başlangıç tarihi 01.07.2013 olarak belirlenmiştir. Kiracı buna binaen kira sözleşmesindeki madde 12.de peşinat olarak belirtilen 6 aylık kira bedeli olan 180.000 USD’yi en geç 05.07.2013 tarihine kadar kiralayananın aşağıda belirtilen banka hesabına yatıracaktır. Kiracı kiralananın, eksiksiz ve kusursuz olarak tarafına teslim edildiğini anahtar teslimi ile gayri kabil rücu kabul etmiştir.” şeklinde düzenlenmiştir. 2.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, 21.06.2013 tarihli ek protokol ile kiralananın eksiksiz olarak kiracıya teslim edildiğinin taraflarca kabul edildiği, kiralananın ayıplı teslim edildiği iddiasının bu nedenle kabul edilemeyeceği, davacı kiracının tacir olduğu, kiralananın bulunduğu binada inşaat devam ederken kira sözleşmesinin düzenlendiği, ayrıca kiralananın teslim alındığı tarihten sözleşmenin fesih tarihine kadar geçen süre gözetildiğinde sözleşmenin feshinin haklı sayılmayacağı, davacı kiracının kiralanana yaptığını masrafları talep ettiği, kira sözleşmesinin 18 inci maddesinde kiralanana yapılan masrafların talep edilemeyeceğinin düzenlendiği, sözleşmenin feshi haklı nedene dayanmadığında masrafların tazminat olarak talebinin mümkün olmadığı, ayrıca yapılan masrafların faydalı ve zorunlu imalatlara ilişkin olduğuna dair bir iddia ve ispatın söz konusu olmadığının anlaşılmasına göre; davacı/karşı davalının, asıl davaya ilişkin tüm, karşı davaya ilişkin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 3. Davalı/karşı davacı kiraya veren; karşı davada, kira alacağı, sözleşmenin süresinden önce sona ermesi nedeniyle makul süre kira tazminatı, kira bedellerinin stopajı ve gecikme faizi talep etmiş olup 24.03.2015 tarihli dilekçesinde alacak kalemlerini Türk Lirası olarak talep ettiğini açıkça beyan etmiştir. Islah dilekçesi ile makul süre kira tazminatı, stopaj bedeli ve işlemiş faiz alacağını ilişkin talebini arttırmış ve alacağını USD olarak istemiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedeli USD olarak belirlenmiş ise de kiraya verenin 6098 sayılı Kanun'un 99 uncu maddesi gereğince seçimlik hakkını Türk Lirası olarak kullandığı, seçimlik hakkını Türk Lirası olarak kullandıktan sonra bu seçiminden vazgeçerek yabancı para veya kur farkı adı altında bir talepte bulunamayacağı, ıslah ile daha öncesindeki seçimlik hakkın kullanımından dönülemeyeceği gözetilerek karşı davadaki kiraya verenin talepleri yönünden Türk Lirası olarak hüküm kurulması gerekirken yabancı para cinsi üzerinden hüküm kurulması usul ve kanuna aykırıdır. 4. İlk Derece Mahkemesince; 651.580,65 USD kiracı alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile tahsiline karar verilmiş olup, hükmedilen alacak ana para ve işlemiş faiz toplamıdır. Bu nedenle, sadece asıl alacağa faiz işletilmesi gerekirken 6098 sayılı Kanun'un 121 inci maddesinin son fıkrası hükmüne aykırı olarak faize faiz yürütülmesi sonucunu doğuracak şekilde asıl alacak ile işlemiş faiz toplamına faiz yürütülmesi de usul ve kanuna aykırıdır. 5. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, brüt kira bedeli üzerinden kira alacağı hesaplanmış ise de, davacı/karşı davalı kiracı vergi dairesine yatırılacak vergiler düşülerek net kira bedeli ödemekle yükümlüdür. Dolayısıyla İlk Derece Mahkemesince; kira bedelinin net olarak ödenmesi gerektiği gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde brüt kira bedeli üzerinden hesaplanan kira alacağına hükmedilmesi de doğru görülmemiştir. 6. Davalı/karşı davacı kiraya veren, karşı davada ıslah dilekçesi ile makul süre kira tazminatı, stopaj bedeli ve işlemiş faiz alacakları yönünden talebini arttırmış, ıslah talebine karşı davacı/karşı davalı vekili, ıslah 28.06.2024 00:09 about:blank about:blank 3/4 edilen miktar yönünden zamanaşımı itirazında bulunmuştur. İlk Derece Mahkemesince; davacı/ karşı davalı vekilinin zamanaşımı itirazı hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi gerekirken, bu konuda bir karar verilmemesi de usul ve kanuna aykırıdır. 7. Kabule göre de; karşı davada, davacı kiraya verenin kira alacağı yönünden talebinin tamamı kabul edilmediği (davanın kısmen kabulüne karar verildiği) halde “karşı davanın kabulüne” şeklinde hüküm kurulmuş olması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 297 nci maddesine aykırı olduğu gibi, yine karşı davada harca ilişkin hüküm fıkrasında eksik harcın davalıdan tahsili ile Hazineye irat kaydedilmesi şeklinde hüküm kurulması gerekirken, eksik harcın davalı/karşı davacıya verilmesi şeklinde hüküm kurulması da doğru değildir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davacı/karşı davalının asıl davaya ilişkin tüm, karşı davaya ilişkin sair temyiz itirazlarının reddine, 2. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. Karşı davaya ilişkin İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davacı/karşı davalı yararına BOZULMASINA, 17.100,00'er TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin karşılıklı alınıp taraflara verilmesine, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 20.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
