SİTE YÖNETİCİSİNİN TEMSİL YETKİSİYLE ÜÇÜNCÜ KİŞİLERLE YAPTIĞI SÖZLEŞMELERDEKİ UYUŞMAZLIKLARA DAİR RÜCU DAVALARINDA YÖNETİM KURULU, KAT MALİKLERİNİ TEMSİLEN DAVA AÇABİLİR.

3. Hukuk Dairesi         2023/676 E.  ,  2023/2374 K.

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/3101 E., 2021/2426 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 4. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2019/561 E., 2021/344 K.

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:


I. DAVA
Davacı; davalılar tarafından inşaa edilen ... ... Gardenya Sitesinde mahkemece yapılan tespitte 38 adet eksik, kusurlu ve ayıplı imalat tespit edildiğini, bir kısmının site yönetimi tarafından yaptırıldığını, bir kısım eksiklerin halen giderilmediğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla alacaklarından şimdilik 1.000 TL'sinin yönetim tarafından üçüncü kişilere yapılan ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
1. Davalı ...Ş.; kat maliklerinin dava açması gerektiğini, davacı taraf olarak “...” göründüğünü, site yönetimi adına kimin hareket ettiğinin de gösterilmesi gerektiğini savunarak, davanın husumet nedeniyle reddini istemiştir.

2. ... İnşaat Tic. ve San. A.Ş.; davacının taraf ehliyeti bulunmadığını savunarak, davanın husumet nedeniyle reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının aktif husumeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın aktif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı; Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2020/2708 E.- 7210 K. sayılı ilamı ile, site yönetiminin aktif dava ehliyetine haiz olduğuna karar verildiğini ileri sürerek; ilk derece mahkemesi kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerektiği, dava konusu uyuşmazlıkta site yönetiminin bizzat tarafı olduğu herhangi bir sözleşmenin bulunmadığı, davacı ... yönetimince imalattan kaynaklanan ayıp ve eksikler nedeniyle yüklenicilere karşı dava açtığından İlk Derece Mahkemesi kararının hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davacının istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı; istinaf dilekçesinde sunduğu nedenleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, dava dışı kat maliklerine satışı yapılan bağımsız bölümlerin içinde bulunduğu sitenin ortak alanlarında ayıplı/eksik imalat bulunduğu iddiası ile site yönetimi tarafından eksik/ayıplı iş bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Tarifler" başlıklı 2 nci maddesinin (b) bendinde; Bu kanuna göre anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler" kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına da " kullanma hakkı " olarak tanımlanmıştır. Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları aynı Kanun'un 16 ncı maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır.

2. 634 sayılı Kanun'un 32 nci maddesinde ise anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, aynı Kanun'un 34 üncü maddesinde de kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise aynı Kanun'un 35 ... maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun'un 38 ... maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.

3. Değerlendirme
1. Eldeki davada, davacı ..., davalı tarafından imal edilip, dava dışı kat maliklerine satışı yapılan bağımsız bölümlerin içinde bulunduğu sitenin ortak alanlarında ayıplı/eksik imalat bulunduğu iddiası ile eksik/ayıplı iş bedelinin tahsilini talep etmiştir.

2. Davacı ..., davalılar tarafından hatalı veya eksik yapıldığını ileri sürdüğü proje nedeniyle meydana gelen arızanın giderilmesi için kendisi tarafından yapılan masrafları talep ve dava ettiğine göre ihtilaf, sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenebilecek mahiyettedir.

3. Somut olayda, davacı ... tarafından bazı site bloklarındaki çatı ve terasların su akıtması nedeniyle bunların acilen ve ivedilikle giderilmesi gereken problemler olduğu, ... Hafriyata gerekli tadilatların yaptırıldığı, bunların karşılığında 05.02.2018 tarihli 4.130 TL bedelli, 06.02.2018 tarihli 5.400 TL bedelli, 03.02.2018 tarihli 6.903 TL bedelli, 01.02.2018 tarihli 6.195 TL bedelli faturaların sunulduğu, ayrıca site içinde kamera, turnike, bariyer eksiklikleri için masraflar yapıldığını, Mahkemece yapılan tespit ile de eksik ve ayıplı ifanın tespit edildiğini belirttiği görülmüştür.

4. Dava dosyasında site yönetiminin imza beyannamesinin bulunduğu, site adına avukata dava açmak için vekaletname verdikleri, davanın site yönetimi adına açıldığı görülmüştür.


5. Site yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan ... yasa maddesinden ... bir temsilcidir.


6. Günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir. Özellikle ortak yaşam alanlarında kişilerin ... ve mal güvenliklerini tehlikeye atan, yaşam kalitesini düşüren eksiklik ve ayıpların giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yönetici/yönetim kuruluna 634 sayılı Kanun'un 34 üncü maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, bu hususların aynı Kanun'un 35 ... maddesi gereğince ana

gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olan yönetici/yönetim kurulunun görevleri kapsamında kaldığının kabulü gerekir.

7. Sonuç olarak denilebilir ki yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden ... uyuşmazlıklarda ve somut olayda olduğu gibi bu sözleşmeler nedeniyle bizzat yapmış olduğu harcamalar yönünden rücu davalarında, yönetim kurulunun kat maliklerini temsilen aktif ve pasif dava ehliyeti bulunduğu varsayılmalıdır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınması hali doğacak veya alacakların tahsilinde özellikle birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde malik sayısının çokluğu da nazara alındığında ilgililerin tahsil imkansızlığı nedeniyle bundan zarar görmeleri sonucu kaçınılmaz olacaktır.

8. Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; davacı ... yönetiminin, ortak alanlara ilişkin yukarıda açıklanan ve yönetim yetkisine giren davalının sorumluluğunda olan eksik ve ayıplı imalatların yapılmasından sonra sebepsiz zenginleşme ve vekaleten iş görme hükümlerine göre dava açma ehliyetinin bulunduğu gözetilerek işin esasına girilmesi ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.