RİSKLİ YAPILARDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI AÇILMASI
06.07.2018
11402
YARGITAY 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/5292
KARAR NO: 2016/1513
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 24.03.2014 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 29.01.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı E... ve bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma talebinin davanın mahiyeti gereği reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, ortaklığın giderilmesi isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki 2 numaralı depo vasfındaki bağımsız bölüme davalılar ... ile birlikte iştirak halinde malik olduklarını, taşınmazın ortaklığının satış yoluyla giderilmesini istemiştir.
Bir kısım davalılar vekili, dava konusu 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki bağımsız bölümlerden birinde ikamet eden H...'in 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun gereğince, ana yapının riskli yapı kapsamında olup olmadığının tespitini talep ettiğini, Kayseri Şehircilik ve Çevre İl Müdürlüğünün 14.01.2014 tarihli ve 479 sayılı kararı ile ana yapının riskli yapı olduğuna karar verildiğini, davacının bu karara itiraz etmesi üzerine, itirazın reddine karar verildiğini, arsa payının % 68'ni aşan oranda mülkiyet sahiplerinin ana yapının yıkımı ve yeniden inşa ettirilmesi kararı aldıklarını, paylaşma talebinin uygun olmayan bir zamanda ileri sürüldüğünü, davacının taşınmaz üzerinde % 2 oranında arsa payı malik olduğunu, bu nedenlerle davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulü ile 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı E... vekili ve bir kısım davalılar H... vd. vekili temyiz etmiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun'un 6/1. maddesinde; "Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından re'sen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re'sen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır" şeklinde düzenlenme mevcuttur.
Somut olaya gelince; 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki 2 numaralı bağımsız bölümün elbirliği halinde malikleri arasındaki ortaklığın giderilmesi için dava açılmıştır. Dava açılmadan önce 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki ana yapının Kayseri Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 14.01.2014 tarihli ve 479 sayılı kararı ile 6306 sayılı kanun gereğince "riskli yapı" olduğuna karar verilmiş, bu karara karşı yapılan itirazın reddi üzerine dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu ana yapının yıkıldığı anlaşılmıştır.
1302 ada 494 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki kat mülkiyetine tabi ana yapının yıkılması üzerine kat irtifakı tesisi terkin edilerek, ana taşınmaza geri dönülmesi üzerine davacı vekili 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın diğer paylı maliklerini de davaya dahil ederek 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesini istemiştir.
Dosya içerisindeki Kayseri Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün dava konusu 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmaza ait "Riskli Yapı Evrak Dosyası" incelendiğinde, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin "Açık Artırma Usulü ile Satış" başlıklı 15/A maddesi gereğince, arsa ile ilgili işlemlerde 2/3 çoğunluk sağlanmış ancak oybirliği ile karar alınamamasından dolayı karara katılmayan paydaşların hisselerinin açık artırma usulü ile satışına karar verilmiştir. Daha sonra arsa ile ilgili işlemlerde 2/3 çoğunluğun kararına katılmayan pay sahipleri Emine Bayrakdar vd. vekili Av. Mehmet Aydın'ın dava konusu 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmaz hakkında yapılacak işlemler konusunda diğer paydaşlarla anlaşmaya vardıklarını, taşınmaz maliklerinin 2/3 çoğunluğunun yaptığı/yapacağı anlaşmaya katılacaklarını bildirmesi üzerine ve dosya içerisinde noter onaylı sözleşme şartlarını içeren evrakların bulunmaması nedeniyle ihale iptal edilmiştir.
Her ne kadar dosya içerisinde noter onaylı sözleşme şartlarını içeren evrakların bulunmaması ihalenin iptali nedenlerinden birisi ise de dava konusu 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın mülkiyetinin 2/3 çoğunluğunu oluşturan paydaşların Kayseri 11. Noterliğince düzenlenen 27.08.2014 tarihli ve 23241 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın üzerine zemin+3 normal kattan oluşan binada toplam 6 daire ve 2 adet dükkan yapılması konusunda sözleşme düzenledikleri, bu sözleşmeye katılmayan paylı maliklere de sözleşmeye katılmaları için Kayseri 11. Noterliğince düzenlenen 05.09.2014 tarihli ve 24278 yevmiye numaralı ihbarnamenin tebliğ edildiği, noter onaylı sözleşmenin dosyaya ibraz edildiği anlaşılmıştır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun gereğince "riskli yapı" olduğu anlaşılan dava konusu taşınmazın üzerinde aynı kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesi gereğince riskli yapının bulunduğu parselde yapılacak uygulama işlemlerine başlandığı sırada taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi dava açıldığı, mahkemece 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği gereğince uygulanması gereken işlemlerin sonucu beklenmeden taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiği görülmüştür.
Dava konusu taşınmazın 2/3 arsa payının çoğunluğunu oluşturan malikler tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, sözleşmeyi imzalayan maliklerin talebi üzerine Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 6302 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği gereğince, ihaleye katılmayan paydaşların paylarının ihale ile satışı istendiği sırada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine katılmayan maliklerin sözleşmeye katılacaklarını bildirdikleri halde sözleşmeye katılmayarak ortaklığın giderilmesini istedikleri anlaşılmıştır.
Bu durumda 6306 sayılı Kanun hükümlerine göre sözleşmeyi imzalayan 2/3 arsa payı çoğunluğunun Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından yürütülen ihale işlemlerinin sonucunun beklenmesinde hukuki yararları mevcut olduğundan 6100 sayılı HMK'nın 165. maddesi gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine katılmayan paydaşların paylarının satışına ilişkin işlemlerin sonucu bekletici mesele yapılması gerekir.
Mahkemece bu durum gözetilmeden ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı Erem Kılıç vekili ve bir kısım davalılar H... vd. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozmanın niteliği gereği diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 08.02.2016 gününde oybirliği ile karar verilmiştir.
ESAS NO : 2015/5292
KARAR NO: 2016/1513
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 24.03.2014 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 29.01.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı E... ve bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma talebinin davanın mahiyeti gereği reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, ortaklığın giderilmesi isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki 2 numaralı depo vasfındaki bağımsız bölüme davalılar ... ile birlikte iştirak halinde malik olduklarını, taşınmazın ortaklığının satış yoluyla giderilmesini istemiştir.
Bir kısım davalılar vekili, dava konusu 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki bağımsız bölümlerden birinde ikamet eden H...'in 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun gereğince, ana yapının riskli yapı kapsamında olup olmadığının tespitini talep ettiğini, Kayseri Şehircilik ve Çevre İl Müdürlüğünün 14.01.2014 tarihli ve 479 sayılı kararı ile ana yapının riskli yapı olduğuna karar verildiğini, davacının bu karara itiraz etmesi üzerine, itirazın reddine karar verildiğini, arsa payının % 68'ni aşan oranda mülkiyet sahiplerinin ana yapının yıkımı ve yeniden inşa ettirilmesi kararı aldıklarını, paylaşma talebinin uygun olmayan bir zamanda ileri sürüldüğünü, davacının taşınmaz üzerinde % 2 oranında arsa payı malik olduğunu, bu nedenlerle davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulü ile 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı E... vekili ve bir kısım davalılar H... vd. vekili temyiz etmiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun'un 6/1. maddesinde; "Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından re'sen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re'sen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır" şeklinde düzenlenme mevcuttur.
Somut olaya gelince; 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki 2 numaralı bağımsız bölümün elbirliği halinde malikleri arasındaki ortaklığın giderilmesi için dava açılmıştır. Dava açılmadan önce 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki ana yapının Kayseri Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 14.01.2014 tarihli ve 479 sayılı kararı ile 6306 sayılı kanun gereğince "riskli yapı" olduğuna karar verilmiş, bu karara karşı yapılan itirazın reddi üzerine dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu ana yapının yıkıldığı anlaşılmıştır.
1302 ada 494 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki kat mülkiyetine tabi ana yapının yıkılması üzerine kat irtifakı tesisi terkin edilerek, ana taşınmaza geri dönülmesi üzerine davacı vekili 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın diğer paylı maliklerini de davaya dahil ederek 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesini istemiştir.
Dosya içerisindeki Kayseri Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün dava konusu 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmaza ait "Riskli Yapı Evrak Dosyası" incelendiğinde, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin "Açık Artırma Usulü ile Satış" başlıklı 15/A maddesi gereğince, arsa ile ilgili işlemlerde 2/3 çoğunluk sağlanmış ancak oybirliği ile karar alınamamasından dolayı karara katılmayan paydaşların hisselerinin açık artırma usulü ile satışına karar verilmiştir. Daha sonra arsa ile ilgili işlemlerde 2/3 çoğunluğun kararına katılmayan pay sahipleri Emine Bayrakdar vd. vekili Av. Mehmet Aydın'ın dava konusu 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmaz hakkında yapılacak işlemler konusunda diğer paydaşlarla anlaşmaya vardıklarını, taşınmaz maliklerinin 2/3 çoğunluğunun yaptığı/yapacağı anlaşmaya katılacaklarını bildirmesi üzerine ve dosya içerisinde noter onaylı sözleşme şartlarını içeren evrakların bulunmaması nedeniyle ihale iptal edilmiştir.
Her ne kadar dosya içerisinde noter onaylı sözleşme şartlarını içeren evrakların bulunmaması ihalenin iptali nedenlerinden birisi ise de dava konusu 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın mülkiyetinin 2/3 çoğunluğunu oluşturan paydaşların Kayseri 11. Noterliğince düzenlenen 27.08.2014 tarihli ve 23241 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın üzerine zemin+3 normal kattan oluşan binada toplam 6 daire ve 2 adet dükkan yapılması konusunda sözleşme düzenledikleri, bu sözleşmeye katılmayan paylı maliklere de sözleşmeye katılmaları için Kayseri 11. Noterliğince düzenlenen 05.09.2014 tarihli ve 24278 yevmiye numaralı ihbarnamenin tebliğ edildiği, noter onaylı sözleşmenin dosyaya ibraz edildiği anlaşılmıştır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun gereğince "riskli yapı" olduğu anlaşılan dava konusu taşınmazın üzerinde aynı kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesi gereğince riskli yapının bulunduğu parselde yapılacak uygulama işlemlerine başlandığı sırada taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi dava açıldığı, mahkemece 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği gereğince uygulanması gereken işlemlerin sonucu beklenmeden taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiği görülmüştür.
Dava konusu taşınmazın 2/3 arsa payının çoğunluğunu oluşturan malikler tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, sözleşmeyi imzalayan maliklerin talebi üzerine Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 6302 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği gereğince, ihaleye katılmayan paydaşların paylarının ihale ile satışı istendiği sırada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine katılmayan maliklerin sözleşmeye katılacaklarını bildirdikleri halde sözleşmeye katılmayarak ortaklığın giderilmesini istedikleri anlaşılmıştır.
Bu durumda 6306 sayılı Kanun hükümlerine göre sözleşmeyi imzalayan 2/3 arsa payı çoğunluğunun Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından yürütülen ihale işlemlerinin sonucunun beklenmesinde hukuki yararları mevcut olduğundan 6100 sayılı HMK'nın 165. maddesi gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine katılmayan paydaşların paylarının satışına ilişkin işlemlerin sonucu bekletici mesele yapılması gerekir.
Mahkemece bu durum gözetilmeden ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı Erem Kılıç vekili ve bir kısım davalılar H... vd. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozmanın niteliği gereği diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 08.02.2016 gününde oybirliği ile karar verilmiştir.
