KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ HALİNDE YILLIK PEŞİN ÖDENEN KİRANIN KULLANILMAYAN KISMININ İADE EDİLMESİ GEREKİR.
3. Hukuk Dairesi 2022/7299 E. , 2023/2132 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2308 E., 2022/1351 K.
KARAR : Davanın kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/257 E., 2021/153 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.07.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davalı vekili Avukat ... Oranlı Hakimoğlu'nun sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; 115 ada 20 parselde kayıtlı ... Villa ... sitesi içerisinde bulunan 43CE ve 44CE numaralı bağımsız bölümlerin, ... Otelcilik AŞ. ile ... ... arasında düzenlenen 20.12.2001 tarihli ve 39 yıllık mülk kullanım sözleşmesi ile kiralandığını, ... ... ile düzenlediği 05.10.2004 tarihli sözleşme ile kullanım haklarının kendisine geçtiğini, kiralananın bulunduğu yerin sözleşme yapıldığı dönemde havuzlu ve sosyal tesisleri olan bir tatil köyü olduğunu, davalı tarafın taşınmazı ihale ile iflas idaresinden satın aldıktan sonra hukuka aykırı şekilde kiralananın kullanımını engellediğini, davalının eylemlerinin sözleşmeye aykırılık teşkil ettiğini, eylemler neticesinde bedeli peşin ödenmiş bulunan sözleşme ile hak sahibi olduğu taşınmazı amacı uygun kullanamadığını, davalı tarafından kasten yaratılan maddi ve hukuki ayıplar giderilmediğinden 26.07.2017 tarihli ihtarname ile kira sözleşmelerini feshettiğini, yazılı fesihle birlikte taşınmazları tahliye ederek anahtarlarını notere tevdi ettiğini, haklı sebebe dayanan fesih ve tahliye nedeniyle peşin olarak ödenmiş bulunan kira bedellerinin kullanılmayan süreye denk düşen kısmının iadesi gerektiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 10.000,00 TL'nin fesih tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah ile dava değerini arttırarak 2.057.981,68 TL’nin 14.08.2017 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile tahsilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı; dava konusu taşınmazın Maliye Hazinesine ait olup cebri icra yolu ile 49 yıllığına taşınmazın irtifak hakkına sahip olduğunu, dava konusu sözleşmede taraf olmadığı gibi sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, otel yapılması için taşınmazın tahsis edildiğini, yapıların konut olarak kullanılmasının tahsis amacına aykırı olduğu, taşınmazın amacı dışında kullanılmasının tahsisin iptal nedeni olduğunun resmi olarak bildirildiğini, yapmış olduğu tüm başvuruları taşınmazı hukuki durumuna uygun olarak kullanmak adına yaptığını, dayanak sözleşmede kiralananın mesken olarak kullanılacağının düzenlendiğini, kiralananın sözleşmenin başlangıcında turizm tesis alanı olarak tespit edilmiş ve tahsis edilmiş olduğundan edimin ifasının başlangıçtan itibaren hukuken imkansız olduğunu, sözleşmenin başlangıcından itibaren objektif imkansızlık nedeniyle geçersiz olması nedeniyle kusurunun ve tazmin sorumluluğunun bulunmadığını, davacının talep edilen bedelleri ödediğini yazılı belge ile ispat etmesi gerektiğini, tahsil etmediği bedelleri ödemeye zorlanamayacağını, dava konusu sözleşmede belirlenen bedelleri yabancı para cinsinden olup denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılmasının mümkün olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava dışı müflis ... Otelcilik ve Turizm A.Ş. ile davacının kira sözleşmesini devraldığı ... ... arasında akdedilen 20.12.2001 tarihli kira sözleşmesi ile davaya konu Antalya İli ... İlçesi 115 ada 20 parselde bulunan 41CE, 42CE, 43CE ve 44CE numaralı bağımsız bölümlerin 39 yıllığına toplam 1.160.000,00 Alman markı bedel karşılığında kiralandığı, ... Otelcilik ve Turizm A.Ş. nin iflası üzerine taşınmazı iflas idaresinden satın ... davalının sözleşmeye halef olduğu, davacı tarafından davalı şirkete çekilen ihtarda verilen süre içerisinde taşınmazlardaki ayıpların giderilmemesi ve sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebi ile sözleşmelerin feshedildiği, mecurların anahtarları notere tevdii edilerek 26.07.2017 tarihinde tahliye edildiği, anahtar teslimine ilişkin ihtarın 03.08.2017 tarihinde davalıya tebliğ edildiği, denetime elverişli bilirkişi raporu ile kullanılmayan döneme ilişkin kira bedelinin, denkleştirici adalet ilkesine göre 2.172.914,58 TL olarak hesaplandığı, davacı tarafın ıslahla takibini 2.067,981,68 TL'ye artırdığı gerekçesiyle; takibe bağlı kalınarak davanın kabulü ile davaya konu 43CE ve 44CE numaralı bağımsız bölümler yönünden peşin ödenen kira bedeline karşılık olarak 10.000,00 TL'nin 22.08.2017 tarihinden, 2.057.981,68 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı taraftan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı vekili; tahliye tarihi yerine ıslah tarihinden itibaren faize hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; davaya konu taşınmazın hazineye ait taşınmaz olup müvekkilinin sadece irtifak hakkı sahibi olduğunu, müvekkilinin davacının dayanak yaptığı sözleşmenin tarafı olmadığını, taşınmazı ihaleden satın aldığını, taşınmazı satın aldığı esnada ne ihale şartnamesinde ne de iflas dosyasında davacının dayanmış olduğu sözleşme içeriğinin yer almadığını, sözleşme kapsamında borçlu konumunda bulunan ... Otelcilik ve Tur. A.Ş.nin edimlerinin tamamını yerine getiremeden iflas ettiğini, iflas anında sözleşmenin tarafı bulunan dava dışı ... ...’ın sözleşmeden kaynaklı tüm haklarının muaccel hale geldiğini ve İİK md. 198 uyarınca, iflas masasından kaynaklanan para alacağına dönüşmüş olduğunu, dava konusu kira sözleşmesinin ihale şartnamesinde yer almadığı gibi tapuya da şerh edilmemiş olduğunu, müvekkilinin taşınmazları 15.05.2009 tarihinde ihale yolu ile alırken yalnızca tapuda şerhli olan kiralama sözleşmelerindeki müflis ... Otelcilik A.Ş. nin halefi olduğunu, davacının taşınmazı kendi isteği ile tahliye ettiğini, tahliye tutanağı tanzim edilirken tarafların fazlaya dair yasal haklarını saklı tutmadığını, bu şekilde düzenlenen bir tutanak ile tarafların birbirlerini ibra ettiğinin, davacının dayanak yaptığı sözleşme gereğince aidat borcu bulunduğunu, sözleşmeye konu villanın inşa edilmiş olduğu alanın turizm tesis alanı olduğunu, bu yerin ancak tahsis amacına uygun olarak kullanılabileceğini, bu hukuka aykırı durumun meydana gelmesinde müvekkili şirketin kusurunun bulunmadığını, müvekkilinin tarafı olmadığı bir sözleşme nedeni ile ödendiği ispat edilmemiş bir bedelden sorumlu tutulmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, bilirkişi raporunun hatalı olduğu gibi yabancı para alacağı içeren sözleşmelerde denkleştirici adalet ilkesinin uygulanmayacağını, sözleşmede belirlenen bedelin de fahiş olduğunu, denkleştirici adalet uygulanmak sureti ile hükmedilen alacağa ayrıca avans faizi uygulanmasının da yasaya ve hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu 43-CE ve 44-CE numaralı bağımsız bölümler yönünden dava dışı müflis ... Otelcilik ve Turizm A.Ş. ile yine dava dışı ... ... arasında kira sözleşmesi imzalandığı ve davacının bu sözleşmeyi ... ...’dan devraldığı, ... Otelcilik ve Turizm A.Ş. nin iflası üzerine davalı ... İnşaat Turizm A.Ş. nin taşınmazı iflas idaresinden satın aldığı, taşınmazlardaki ayıpların giderilmemesi ve sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebi ile sözleşmelerin davacı tarafça feshedildiği ve 26.07.2017 tarihli tutanakla kiralananın tahliye edildiği, Mahkemece davacının talep ettiği kira bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre belirlendiği, taraflar arasındaki sözleşme feshedilmiş olmakla artık taraflar arasında sözleşme bağı kalmadığından ve kalan dönem için peşin ödenen kira bedeli istendiğinden, peşin ödenen kiranın denkleştirici adalet ilkesi ile belirlenmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, davalı vekilinin istinaf dilekçesinde her ne kadar sözleşmenin muhatabı olmamaları nedeni ile davanın aktif husumet yokluğu sebebi ile reddi gerektiğini ileri sürmüş ise de, dava konusu kiralananın bulunduğu tahsisli alanın davalı şirketçe ihale ile alınması sonucu olarak davalı şirketin TBK'nın 310 uncu maddesi mucibince yasal olarak sözleşmenin tarafı haline geldiğinden bu istinaf sebebinin yerinde görülmediği, yine davalı vekilinin her ne kadar sözleşmenin hukuka aykırı olduğunu, tahsis amacına aykırı yapı yapıldığını sözleşmenin tapuya şerh edilmemiş olması sebebi ile müvekkilini bağlamayacağını ileri sürmüş ise de kira sözleşmeleri rızai sözleşmelerden olup kiralananın imara aykırı olması, kiralayanın mülkünde olmaması, sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi gibi hususların sözleşmenin doğumunu engelleyici olmadığı, kiralanandaki eksikliklerin kira ilişkisinin devamı esnasında kiracıya TBK'nın 301 ... ve devamı maddeleri kapsamında kiralayana karşı dava hakkı verse de bu eksikliklerin sözleşmenin geçerliliğini etkilemeyeceği, yine kiralananın tahliyesi esnasında düzenlenen tutanakta fazlaya ilişkin hakların saklı tutulmamasının daha sonra kiracının yasadan kaynaklanan haklarını kullanmasına engel olmadığını, tarafların açıkça birbirlerini ibra etmesi halinin müstesna olduğunu, yine kiracının aidat borcunun bulunmasının ayrı bir davanın konusu edilebilir ise de ... tahliye sebebi ile peşin ödenmiş bulunan kira parasının bakiyesinin talep edilmesine engel olmayacağını, dava dışı ... Otelcilik A.Ş. ile yine dava dışı ... ... arasında dava konusu bağımsız bölümlerin 39 yıllığına kiralanmasına dair mülk kullanım sözleşmesi imzalandığı, ... Otelcilik A.Ş. nin iflas etmesi üzerine davalının ihaleye girerek dava konusu bağımsız bölümlerin de içerisinde bulunduğu ... Tapu Müdürlüğünde 115 ada 19 ve 20 Parselde kayıtlı hazineye ait taşınmazlardaki irtifak hakkını hak ve yükümlülükleri ile birlikte devraldığı, davacının ise dava konusu ettiği 43-CE ve 44-CE numaralı bağımsız bölümlere ilişkin kira sözleşmesi niteliğindeki 36 yıllık mülk kullanım hakkını ... ...'dan devraldığı, bilahare kiralanan bağımsız bölümlerdeki bir kısım eksiklikler gerekçe gösterilerek davalıya ihtarname gönderildiği ve eksikliklerin giderilmesi için süre verildiği, verilen süre içerisinde eksikliklerin giderilmemesi üzerine sözleşmenin feshedildiğinin davalıya bildirildiği ve anahtarların gönderildiği, akabinde 26.07.2017 tarihli tutanak ile kiralananın boşaltıldığı, sonrasında ise eldeki davanın açıldığı ve kiralananın peşin ödenmiş olunan toplam kira bedelinden kullanılmayan kısım için bakiye kalan bedelinin istirdadının talep edildiği, Mahkemece alınan bilirkişi raporunu ile bakiye kira bedelinin tespit edildiği, denkleştirici adalet ilkesi gereğince paranın alım gücünün çeşitli parametreler kullanılarak tespit edilmiş ve Mahkemece bu rapor doğrultusunda davanın kabulüne karar verildiği, davacı tarafça her ne kadar faizin ıslah tarihi yerine tahliye tarihinden itibaren hesaplanması gerektiği istinaf sebebi olarak ileri sürülmüş ise de davalı temerrüde düşürülmeden faiz talep edilemeyeceğinden bu istinaf sebebinin yerinde görülmediği, davalı vekilinin istinaf sebeplerinin ise açıklandığı üzere yerinde görülmediği ve dosya kapsamına göre resen nazara alınması gerekli bir eksiklik de tespit edilemediği gerekçesiyle, taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranalar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin feshi nedeniyle peşin ödenen kira bedelinin, fesihten sonraki döneme isabet eden kısmının iadesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 299 uncu maddesinde; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmü bulunmaktadır.
2. 6098 sayılı Kanun’un 310 uncu maddesinde; ''Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, ... malik kira sözleşmesinin tarafı olur.'' düzenlemesi yer almaktadır.
3. Aynı konuda Dairemizce verilen 15.05.2018 tarihli ve 2017/16502 E., 2018/5173 K. sayılı ilamın ilgili bölümü şöyledir “.... davacının talebinin, sözleşmenin feshi nedeniyle peşin ödenen kira bedelinin iadesi istemine ilişkin olduğu, bu halde iade edilecek kira bedelinin denkleştirici adelet ilkesine gereğince hesap edilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığının anlaşılmasına göre davacının tüm, davalının aşağıdaki bentler dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir... ”
3. Değerlendirme
Temyiz olunan karar; uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, belirtilen gerekçelere, 6098 sayılı Kanun'un 310 uncu madesi uyarınca davalının kira sözleşmesi ile bağlı olmasına, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verenin mutlaka malik olmasının gerekmemesine, alacağın denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenmiş olmasının Dairemizin yukarıda yer verilen ilamına uygun olmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
8.400,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
11.07.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
ES Hukuk Bürosu, Şişli Avukatlık Bürosu, Mecidiyeköy Avukatlık Bürosu, Şişli Hukuk Bürosu, Mecidiyeköy Hukuk Bürosu
