KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ, MAHKEME KARARI VEYA TARAFLARIN BİRBİRİNE UYGUN FESİH BİLDİRİMİ YA DA KİRALANANIN YOK OLMASI İLE MÜMKÜN OLUP FESİH VE TAHLİYE DAVASI AÇMA KOŞULLARI OLUŞMUŞ OLSA BİLE MAHKEME KARARI İLE TAHLİYE KARARI ALINMADIĞI SÜRECE AKDİN SONA ERDİĞİNDEN SÖZ EDİLEMEZ.
10.09.2024
385
T.C.
YARGITAY
3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/5351
KARAR NO : 2022/7594
T Ü R K M I L L E T I A D I N A
Y A R G I T A Y I L A M I
INCELENEN KARARIN
MAHKEMESI : ISTANBUL BÖLGE ADLIYE MAHKEMESI 35. HUKUK DAIRESI
TARIHI : 10/05/2022
NUMARASI : 2022/1004-2022/1341
DAVACI : AAAAA LTD. STI.
VEK. AV. Aytaç Renö
DAVALILAR : 1-BBBBB A.S.
VEK. AV. Ezel Narukre
2-CCCCC LTD. STI.
ILK DERECE
MAHKEMESI : ISTANBUL 16. SULH HUKUK MAHKEMESI
TARIHI : 06/02/2020
NUMARASI : 2018/132-2020/83
Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen kiracılık sıfatının tespiti, tazminat davasının reddine
dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda;
davacı tarafın istinaf basvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı
vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya
içerisindeki bütün kagıtlar okunup geregi düsünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; 30/09/2007 baslangıç tarihli kira sözlesmesi uyarınca davalılardan BBBBB A.S.'nin kiracısı
oldugunu, 2007 yılından beri bu is yerinde kayak malzemelerinin satısı, kiraya verilmesi, egitim verilmesi
vb. gibi ticari konularda kıs sezonunda faaliyet gösterdigini, her yıl aralık ayı baslarında isyerini açıp nisan
ayı gibi isyerinin kapısını kilitli vaziyette terkettigini ve gelecek sezona kadar isyerine gerekmedikçe
ugramadıgını, davalı kiraya veren tarafından yazılı ve sözlü olarak sürekli rahatsız edildigini, hukuk dısı
yöntemlerle kiralananı terketmeye zorlandıgını ve manevi baskı altına alınarak ticari faaliyetini verimli
olarak sürdürmesinin de sürekli olarak engellendigini, daha sonra 18/09/2017 günü kilitli haldeki
kiralanana zor kullanarak girdigini ve dükkan içerisindeki tüm malzemeleri bosalttıgını, bu nedenle kiraya
veren hakkında suç duyurusunda bulundugunu ve sorusturmanın devam ettigini, davalı kiraya verenin,
kiralananı diger davalı CCCCC Ltd. Sti.'ne yeni bir kira sözlesmesiyle kiraya verdigini ileri sürerek;
30/09/2007 tarihli kira akdi yürürlükteyken hukuk dısı yöntemlerle isyerinin tahliyesi isleminin haksız ve
hukuksuz oldugunun ve mezkur kira akdinin yürürlükte oldugunun tespitine; kiralanana iliskin daha sonra
davalılar arasında akdedilen kira akdinin hukuk dısı ve geçersiz oldugunun tespitine; 30/09/2007 tarihli
kira sözlesmesinin daha sonra davalıların kendi arasında akdettigi kira akdine üstünlügünün tespiti ile
çekismenin bu sekilde çözülmesine; kiralananın bos olarak teslim edilmesine; kar mahrumiyeti zararları
için simdilik 10.000,00 TL, kiralayan tarafından alınan/tasınan malzeme/ekipmanın rayiç degeri ve deger
kaybı için 10.000,00 TL ve ticari itibar kaybı için 20.000,00 TL olmak üzere toplam 40.000,00 TL'nin simdilik ve fazlaya iliskin hak ve alacaklarını talep ve dava sırasında müddeabihin ıslah suretiyle arttırılması hakları saklı kalmak kaydıyla
dava tarihinden itibaren isletilecek avans faizi ile birlikte davalı kiraya veren BBBBB A.S.'den tahsiline
karar verilmesini talep etmistir.
Davalı BBBBB AS; kira sözlesmesinin, hasılat kira sözlesmesi niteliginde oldugunu, sözlesme süresinin
sonunda sona erdigini, davacıya yapılan iki haklı ihtarın sonuçsuz kalması ve davacının temerrüdü
nedeniyle sözlesmenin feshedildigini, taraflar arasındaki sözlesmenin eylemli olarak sona erdigini ve
kiralananda herhangi bir zilyetligi kalmadıgını, diger davalı ile düzenlenen sözlesmenin geçerli oldugunu
savunarak davanın reddini istemis; diger davalı ise davaya cevap vermemistir.
Ilk derece mahkemesince; davacının, sözlesmede belirlenen kira bedellerini ödemeyerek temerrüde
düsmesi üzerine sözlesmenin ihtar ve ihbara gerek olmaksızın kiraya veren tarafından hukuka ve sözlesme
hükümlerine uygun olarak feshedildigini, hukuka ve sözlesmeye uygun bir biçimde gerçeklestirilen tahliye
esnasında davacıya ait malların çalınması veyahut zarara ugraması söz konusu olmadıgından, Bolu
Cumhuriyet Bassavcılıgı'nın 2017/7490 sorusturma numaralı dosyasında takipsizlik kararı verildigini,
dolayısıyla davalı kiralayanın herhangi bir sözlesmeye aykırı davranısının olmaması bilakis temerrüde
düserek sözlesme sartlarına aykırı davrananın davacının kendisi olması nedeniyle herhangi bir tazminat
talep etmesinin mümkün olmadıgı, davacı ile kiralayan davalı arasındaki iliskinin de eylemli olarak sona
erdigi belli oldugundan ve davacının hali hazırda dava konusu yerde zilyetligi bulunmadıgından tahliye
talebinin de hukuka aykırı oldugunu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmistir.
Ilk derece mahkemesinin kararına karsı, davacı istinaf kanun yoluna basvurulmustur.
Bölge adliye mahkemesince; incelenen mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun oldugu,
istinaf sebepleri yerinde olmadıgı gerekçesiyle basvurunun esastan reddine karar verilmis, hüküm davacı
vekili tarafından temyiz edilmistir.
Davacının, dava konusu tasınmazda 30/09/2007 baslangıç tarihli, üç yıl kira sözlesmesi ile kiracı oldugu,
kira sözlesmesinin taraflar arasında yenilerek 20/11/2012 baslangıç tarihli, 31/05/2017 sona erme tarihli
kira sözlesmesinin düzenlendigi konusunda uyusmazlık bulunmamaktadır. Davacı, kira sözlesmesi devam
ederken davalı kiraya verenin, kiralananın zorla bosalttıgını iddia etmekte, davalı kiraya veren ise kira
sözlesmesinin feshedildigini savunmaktadır. Mahkemece, davacının temerrüde düsmesi üzerine,
sözlesmenin kiraya veren tarafından hukuka ve sözlesme hükümlerine uygun olarak feshedildigi, davacı ile
kiralayan davalı arasındaki iliskinin de eylemli olarak sona erdigi gerekçesiyle davanın reddine karar
verilmis ise de bir kira sözlesmesinin sona ermesi, ya mahkeme kararı ile veya tarafların birbirine uygun
fesih bildirimi ile ya da kiralananın yok olması ile mümkündür. Söz konusu kira sözlesmesinin usulüne
uygun olarak açılan tahliye davası ile veya tarafların karsılıklı irade beyanları ile veya kiralananın
tamamen yok olması ile sona erdigine iliskin dosyaya bir belge sunulmamıstır. Akdin feshi ve tahliye
davası açma kosullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadıgı sürece
akdin sona erdiginden söz edilemez. Bu nedenle Mahkemece, davalı kiraya verenin tek taraflı feshi ile
sözlesmenin erdiginin kabulü dogru olmamıstır. Yine Mahkemece, taraflar arasındaki iliskinin eylemli
olarak sona erdigi ve davacının hali hazırda dava konusu yerde zilyetligi bulunmadıgı hususu da davanın
reddine gerekçe olarak gösterilmis ise de davacı kiracı, kiralanandan zorla çıkartıldıgını iddia etmekte olup
bu konuda suç duyurusunda bulundugu anlasılmaktadır. Söz konusu sorusturma dosyası davalı kiraya
verenin kiralanana fiili müdahalede bulundugunu göstermektedir.
Mahkemece kiralananın vasfı ve buna baglı olarak uygulanacak Kanun hükümleri dahi degerlendirmeden
sözlesmenin sona erdigine iliskin yapılan tespit hatalı oldugu gibi kiraya verenin tek yanlı olarak akdi
feshetmesi ve kiralanana el koyması sözlesmenin ihlali niteligindedir. Bu nedenle, davacının talepleri
degerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken hatalı degerlendirme ve eksik inceleme ile
yazılı sekilde karar verilmesi, dogru görülmemis bozmayı gerektirmistir.
Ilk derece mahkemesi kararının yukarıda açıklanan nedenle bozulmasına karar verilmis oldugundan, isbu
karara karsı yapılan istinaf basvurusunun esastan reddine iliskin bölge adliye mahkemesi kararının da
kaldırılmasına karar vermek gerekmistir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan
bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca ilk derece
mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, pesin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz
edene iadesine, dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine, kararın bir örneginin de bölge adliye
mahkemesine gönderilmesine, 11/10/2022 tarihinde oy birligi ile karar verildi.
