SATIŞ VAADİ ŞERHİNİN SİCİLDEN TERKİN EDİLMEMESİNİN 3. KİŞİLERE ETKİSİ
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Esas Numarası: 2015/12
Karar Numarası: 2016/1005
Karar Tarihi: 02.11.2016
Taraflar arasındaki “satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Polatlı 2. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 12.12.2013 gün ve 2013/65 E., 2013/476 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 05.06.2014 gün ve 2014/2957 E., 2014/7487 K. sayılı kararı ile; (... Dava, 15.02.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Mahkemece; tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Davada dayanılan 15.02.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi 18.02.2002 tarihinde tapuya şerh edilmiştir. Şerhten amaç, ilişkin bulunduğu hukuki durumu kayda sonradan malik olanlara da ileri sürebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Denilebilir ki, bu yönüyle şerh taşınmazın şerhten sonraki malikleri üzerinde de bir bakıma ayni etki gösterir. Dolayısıyla, şerhten sonra taşınmazı kazanan malikler şerh sahibi vaat alacaklısına karşı iyiniyet savunmasında bulunamazlar. Gerçekten, Tapu Kanunu m. 26’da “şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılamaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, iş bu şerh tapu müdürü veya memuru tarafından resen terkin olunur” hükmü bulunmaktadır. Fakat bu hüküm, sözleşmenin tapuya şerhinden itibaren 5 yıl içinde satış akdi yapılmazsa, bu şerhi tapu sicil müdürü veya memurunun re’sen terkin edeceği anlamına gelmez. 5 yıl geçtikten sonra terkin işlemi de ancak Tapu Sicil Tüzüğünün 78/4. maddesi gereğince taşınmaz mal malikinin istemi ile yapılabilir. Nitekim benzeri bir düzenleme de TMK'nın 1027. maddesinde yer almış, anılan hükümde tapu memurunun, ancak basit yazı yanlışlıklarını tüzük kuralı uyarınca re’sen düzeltebileceği, bunun dışındaki her türlü düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılabilmesi için ilgililerin yazılı rızaları gerektiği, tapu sicilindeki her türlü yanlışlığa ancak mahkeme kararıyla son verilebileceği kuralı getirilmiştir. Diğer taraftan, tapuda şerhe ilişkin bir hüküm olmasa da satış vaadi sözleşmesine dayanan taraf sonradan kayda malik olan kişinin kötüniyetli olduğunu kanıtlamak suretiyle her zaman satış vaadi sözleşmesine dayanarak dava açabilir.
Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Davacı, davalı gerçek kişilerin murisi Hatice Türe'den 15.02.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 188 parsel sayılı taşınmazdaki hisselerini satın almış ve sözleşme 18.02.2002 tarihinde tapuya şerh edilmiştir. Bu şerh 5 yıl geçmesine rağmen maliki tarafından terkin talebinde bulunulmadığı için tapu kaydında halen görünmektedir. Bu haliyle davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin borçlusu Hatice Türe'nin mirasçıları tarafından 17.12.2008 tarihinde tapudan davalı S.S. Doğankent Turkuaz Villaları Konut Yapı Kooperatifine satılmıştır. Davalı kooperatif satış vaadi sözleşmesine konu payı satış vaadi şerhini görerek satın almıştır. Bu nedenle iyiniyet iddiası dinlenemeyeceğinden davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediği… ) gerekçesiyle ve oyçokluğuyla bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili davalıların murisi Hatice Türe’nin Polatlı 3.Noterliğinin 15.02.2002 tarih ve 1353 yevmiyeli satış vaadi sözleşmesi ile Gedikli Köyü 188 parsel sayılı taşınmazdaki payını davacı kooperatife satmayı vaat ettiğini, satış vaadi sözleşmesinin 18.02.2002 tarihinde tapuya şerh edildiğini buna rağmen ... ve ...’in kendilerine murisleri Hatice Türe’den intikal eden paylarını vekilleri aracılığı ile 22.10.2007 tarihinde davalı Doğankent Turkuaz Villaları Konut Yapı Kooperatifine devir ettiklerini, satış vaadi şerhine rağmen taşınmazı satın alan davalı kooperatif ile davalılar ... ve ...’in iyi niyetli olmadıklarını belirterek, sözleşmeye konu payın davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı Kooperatif vekili müvekkilinin taşınmazdaki dava konusu payları bedelini ödeyerek iyiniyetle satın aldığını, satış vaadi sözleşmesine ait şerhin beş yılın dolması sonucu hükümsüz hale geldiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece satış vaadi sözleşmesine ilişkin şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaması halinde şerhin re’sen terkin olacağı yönündeki Tapu Kanunu düzenlemesinin açık olduğu; bu tarihten sonra hak sahibi olanlara karşı şerhe dayanarak hak talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; davacı vekilinin temyizi üzerine karar Özel Dairece yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece gerekçesi açıklanarak önceki kararda direnilmiştir. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyize getirilmektedir. Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerhi tarihinden itibaren yasal beş yıllık süre geçtiği halde sicilden terkin edilmediği için, satış vaadine ilişkin bu şerhi görerek taşınmazı satın alan kimsenin iyiniyetini ortadan kaldırıp kaldırmayacağı noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “hak” kavramı hakkında açıklama yapılmasında yarar bulunmaktadır. Bir görüşe göre hak, hukuk düzeninin fertlere tanıdığı irade veya irade kudretidir. Bir başka görüş hakkı, hukuk düzenince korunan menfaat olarak tanımlamıştır. Bir diğer görüş ise hakkı, hukuki ilişki kavramıyla açıklamaktadır. Bu görüşü savunanlar hakkı, sahibine bu ilişkiye katılan kişi veya kişiler karşısında tanınan bir ayrıcalık veya imtiyazlı bir durum olarak tanımlamışlardır. Dolayısıyla hak, hukuki ilişkinin bir unsuru olup sahibi lehine imtiyazlı bir durum yaratırken, diğer kişiler için de bir kısıtlama, yükümlülük oluşturmaktadır. Hakkın hak sahibine verdiği imtiyaz, diğer kişilere yüklenen davranış yükümlüğünden ibarettir (Eren, F.; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 14. Baskı, Ankara, 2012,s.46-47). Haklar konuları ya da nitelikleri temel alınarak çeşitli tasniflere tabi tutulmuştur. “İleri sürülebileceği çevre” bakımından haklar “mutlak ve nispi haklar” olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Mutlak haklar sahibine belirli bir mal veya kişi üzerinde geniş tasarruf yetkisi veren ve herkese karşı ileri sürülebilen haklardır. Mutlak hakların neler olduğunu kanun koyucu sınırlı olarak belirlemiştir.
Bu nedenle kişiler, yasada öngörülen sınırlı sayıdaki mutlak hak dışında yeni bir mutlak hak yaratamazlar. Mutlak hakların konusu mutlaka maddi ya da gayri maddi mallardır. Maddi mallar üzerindeki mutlak haklara, ayni haklar; maddi olmayan mallar üzerindeki haklara da fikri haklar denir. Ayni haklar mal üzerindeki mutlak iktidar haklarıdır. Diğer bir tanımlama ile ayni haklar bir kimseye bir şey üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet sağlayan ve bu sebeple herkese karşı ileri sürülebilen haklardır. Nispi haklar aynı zamanda kişisel haklar olarak da tanımlanmaktadır. Çünkü bu haklar belirli bir şahsa veya şahıslara karşı ileri sürülebilen haklardır. Kişisel hak, ayni haklarda olduğu gibi, hak sahibinin bir mal üzerinde doğrudan doğruya haiz olduğu bir yetki değil, bir şeyin verilmesini, bir şeyin yapılmasını veya yapılmamasını, yani belirli bir hareket tarzını bir veya birkaç şahıstan isteme hususundaki haktır. Nispi hakların eşya ile olan ilgileri doğrudan doğruya mutlak değil, nispidir (Velidededeoğlu H.V./Esmer, G.: Gayrimenkul Tasarrufları Ve Tapu Sicili Tatbikatı, İstanbul 1956, S.30). Yukarıda da ifade edildiği gibi kişisel haklar sadece sözleşmenin tarafları arasında hüküm ve sonuçlarını doğurur.
Fakat hukukumuzda bazı kişisel hakların üçüncü kişiler bakımından da etkili olabilmesi için kabul edilen haller de vardır. Bunların başında zilyetlik gelmektedir. Ne var ki taşınmazlarda kamuya açıklık ve hak karinesi “şeye zilyet” olmakla değil hakkın sicile kayıt edilmesine bağlandığı için taşınmazlar ile ilgili kişisel hak sahibi olanların hakkını korumada zilyetlik yeterli değildir. Kanun koyucu tarafından bu sakıncaları gidermek ve şahsi hak sahibinin güçlendirilmesi amacıyla taşınmazlarla ilgili bulunan bazı kişisel hakları tapu siciline şerh verdirerek, bunları taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da öne sürmek olanaklı kılınmıştır. Kanunun farklı kısımlarında şerhe imkân tanıyan hükümler bulunmakla birlikte şerhi mümkün olan hak ve durumlar esas itibari ile Türk Medeni Kanununun (TMK) 1009 vd hükümlerinde üç başlık halinde belirtilmiştir. Bunlar kişisel hakların şerhi, tasarruf yetkisinin kısıtlanmasına yönelik şerh ve geçici tescil şerhidir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine gelince, bunlar taraflar arasında karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdir. Bu sözleşme ile vaad eden belli bir taşınmazı satmayı; vaad alan da bu taşınmazı satın almayı birbirlerine karşı borçlanırlar. Yani satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanununda yerini bulan ve iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Sözleşmenin kurulması ile sözleşmeye konu olan taşınmazın mülkiyeti el değiştirmez. Taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi için ya tarafların rızaları yahut ilgili mahkemeden alınacak bir tescil kararı gerekir. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan hak, ayni değil kişisel(nispi) haklardandır. Bunun sonucu olarak da satış vaadi sözleşmesinin tarafları, bu sözleşmeden doğan haklarını yalnız birbirlerine veya haleflerine karşı ileri sürebilirler.
Hemen belirtelim ki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel haklar gibi bazı kişisel hakların, tapu siciline şerh edilmesi olanaklıdır. Nitekim “kişisel hakların şerhi” başlıklı TMK’nın 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır. Bu olanaktan yararlanarak tapu siciline şerh edilen kişisel hak, ayni hak niteliğini almamakla beraber, aynilik güç ve etkisi kazanmaktadır. Bu durumda dahi kişisel hak, yine herkese karşı ileri sürülememekte ancak konusu olan taşınmazla ilgili kişilere karşı ileri sürülebilme olanağına kavuşmaktadır (Özenli, S.: Uygulamada Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Neden Olduğu Davalar, Ankara 1986, s.16). Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, esasında kişisel bir hak olmakla beraber ilgili olduğu taşınmazın tapu siciline şerh edildikten sonra ayni hak tesiri de yapabilecek bir kişisel hak türü olarak kabul etmek gerekecektir (Özenli, s.17). Kişisel (nispi) hakkın şerhinin, hak üzerinde yapacağı etki doktrinde tartışmalı olmakla birlikte çoğunluğun kabulüne göre şerhin iki etkisi vardır:
Birincisi; şerh verilen kişisel hakkın konusunda borç doğuncaya kadar etkisidir ki bu şerh verilen hakla ilgili borcu “eşyaya bağlı borç” durumuna sokar. Buna göre, şerhten sonra taşınmazın her maliki kendi mülkiyeti esnasında doğacak borçla yükümlü olur. Şerhin ikinci etkisi; şerhten sonra taşınmazda hak kazanmış olanlardan, doğmuş borcun ifasında alacaklıya zarar verenlerin haklarının bertaraf edilmesini sağlamasıdır. Buna şerhin munzam etkisi denir. Şerhin birinci etkisi ancak borcun doğumuna kadardır. Borcun doğumundan sonra rolü yoktur. Doğan borç, hangi malik zamanında doğarsa onun borcudur. Borç doğduktan sonra taşınmaz el değiştirirse borç yeni malike geçmez. İkinci yani munzam etki ise ancak borç doğduktan sonra söz konusu olur. Borç doğmadıkça bir rolü yoktur. Her iki etkibakımından da şerh kurucu bir nitelik taşır.
Diğer bir ifade ile ancak şerhin yapılması ile kişisel hak sözü geçen etkilerikazanır (Oğuzman, K./Seliçi, Ö./Oktay-Özdemir,S.: Eşya Hukuku, İstanbul 2014, s.247 vd.) Vaad alacaklısına kişisel bir hak sağlayan satış vaadi sözleşmelerinin TMK’nın 1009. ve Tapu Kanunun 26. maddeleri uyarınca tapu kütüğüne şerh edildiği tarihten sonra taşınmazda ayni hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilme olanağı kazanmaktadır. Çünkü kişisel hakkın tapuya işlenilmesiyle sonradan hak kazanan üçüncü kişiler bu konuda uyarılmış olur. Tapu Kanununun 26. maddesinde “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmez ise iş bu şerh tapu müdürü veya memuru tarafından re’sen terkin olunur” hükmüne yer verilmiştir.
Fakat bu düzenleme tapu sicil memurunun şerhi re’sen terkin yetkisi olduğu şeklinde yorumlanmamalıdır. Zira TMK’nın 1027. maddesinde sadece adi yazım hatalarının tüzük hükümlerine göre tapu sicil memurunca düzeltilebileceğine bunun dışındaki tüm düzeltmelerin ilgilerinin yazılı izni veya mahkeme kararı ile yapılabileceğine dair açık hüküm vardır. Buna benzer bir diğer düzenleme Tapu Sicil Tüzüğünün 69. maddesinde yer almaktadır. Tüzükteki bu düzenlemede de tapuya şerh edilmiş süreye bağlı kişisel hakların sürenin dolması halinde sicilden terkininin sadece taşınmaz malikinin talebi ya da mahkeme kararı ile yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Tüm bu düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde Tapu Kanununun 26. maddesindeki düzenleme şerhin malikin istemi üzerine terkin edilebileceği şeklinde anlaşılmalıdır. Taşınmaz maliki tarafından terkini talep edilmediği için tapu sicilinde varolmaya devam eden şerh etkisini devam ettirecektir. Bu nedenle tapudaki satış vaadi şerhini görerek taşınmazı satın alan kişi TMK’nın 1023. maddesi anlamında iyiniyetli üçüncü kişi kabul edilmeyecek ve vaad alacaklısına karşı bu madde korumasından yararlanamayacaktır. Zira tapu sicilinin aleniliği dolayısıyla herkesin kütükte yer alan haklarla ilgili bilgisi olduğu varsayılır, bunun aksi iddia edilemez (TMK 1020). Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olaya bakıldığında satış vaadine konu payın devrine ilişkin sözleşme 15.02.2002 tarihinde düzenlenmiş olup, 18.02.2002 tarihinde tapu siciline de işlenmiştir. Satış vaadine konu bu payın davalı kooperatife temliki ise 22.10.2007 tarihinde yapılmıştır. Dosyaya getirtilen bu temlike ilişkin resmi senet metnine göre de davalının satış vaadi şerhini görerek temliki kabul ettiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle davalının iyi niyetli temellük eden olduğunu kabul etmek mümkün değildir. Dolayısıyla davalının iyiniyetli olduğuna dair iddiası dinlenemeyeceğinden davacının TMK’nın 716. maddesi uyarınca açtığı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini talepte haklıdır.
Bu durumda Yerel Mahkemece bozma kararı uyarınca karar verilmek gerekirken, önceki hükümde direnilmesi doğru değildir. Öte yandan Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında kanunda belirtilen beş yıllık sürenin dolmasıyla üçüncü kişiler bakımından şerhin hukuki değerini yitireceği ve satın alanın iyiniyetine etki etmeyeceği gerekçesiyle direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüşse de yukarıda açıklanan nedenlerle bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir. Hal böyle olunca; Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı banka vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma ilamında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, , istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.11.2016 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Uyuşmazlığın çözümü, davacının, satış vaadi sözleşmesinin sicile şerhinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra taşınmazı satın alan davalıya karşı, sicilde mevcut şerhe dayalı olarak, bu hakkını ileri sürüp süremeyeceğinin belirlenmesi ile mümkündür. Türk Medeni Kanununun 1009. maddesine göre, arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir ise de, Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca, Noterlik Kanununun 44/B maddesi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin şerhler, sicile işlendiği tarihten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunmalıdır. Yine Tapu Sicili Tüzüğünün 69. maddesinde, kanunda açıkça gösterilen haller ile şerhedilmis kisisel haklarda belli bir süre söz konusu ise, bu sürenin dolması halinde taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin işlemi yapılacağı belirtilmektedir. Açıklanan mevzuat hükümlerini, somut olay bazında değerlendirecek olursak, 5 yıllık sürenin dolması nedeniyle üçüncü kişiler bakımından hukuki değerini yitirmiş olan ve idari bir tasarruf ile her an terkin edilebilecek bir şerhin varlığına rağmen taşınmazı satın alan davalının, TMK'nın 1023. maddesinde belirtilen biçimde tapu siciline güvendiğinin ve bu şerhin artık kendisine karşı vaad alacaklısı tarafından dermeyan edilemeyeceği düşüncesiyle taşınmaz alımını gerçekleştirdiğinin kabulü gerekir. Bu nedenlerle, yerel mahkeme direnme kararının onanması gerektiği görüşünde olduğumdan çoğunluk görüşüne katılamıyorum.
